彩神通下载-我国金茂折价配售股份,豪砸200亿元拿地,资金流存危险?

文:陈淑文 朱耘

ID:BMR2004

可谓地产圈贵族的我国金茂缺钱了?

7月26日,我国金茂向我国安全折价配售新股,募资8.14亿港元。

从5月开端,该公司一个月内连续出售和退出8个项目,业界估计将一次性回款50亿元。

与此一起,公司连续高价拿地风格,在拿地方面并未手软,本年上半年已耗资超200亿元。

引进安全当二股东,一边卖项目回笼金,一边砸200亿元拿地,我国金茂真的缺钱了吗?对此,我国金茂品牌部相关人员回彩神通下载-我国金茂折价配售股份,豪砸200亿元拿地,资金流存危险?复《商学院》记者说:“以公司网上揭露信息为准,引进安全是协作国家对国企改革的召唤和要求,不是因为缺钱而要融资。”

那我国金茂真的不缺钱吗?

折价配售股份 连续转让项目

7月26日,我国金茂(00817.HK)布告,公司与我国安全签定股份配售协议,与新华人寿签定股份认购协议。拟将认购事项所得金钱净额估计约8.14亿港元,作为集团一般营运资金。

依据协议内容,我国安全购买1787077435股的配售股份,配价格为4.8106港元/股,较25日收盘价的4.84港元/股折让约0.61%。一起,我国金茂有条件赞同发行且卖方中化香港(集团)有条件赞同认购153934201股安全认购股份,认购价为4.8106港元/股。

别的,我国金茂、中化香港及新华缔结协议。中化香港赞同出售且新华赞同购买15559860股新华配售股份,配价格为4.8106港元/股,并且,我国金茂有条件赞同发行且中化香港(集团)有条件赞同认购15559860股新华认购股份,认购价为4.8106港元/股。

完结买卖之后,我国金茂控股股东中化集团的持股比例由49.71%降至35.1%;安全持股15.2%;新华人寿持股9.18%。

记者在翻查材料发现,截止现在,我国安全在商场大手笔入驻的房企包含碧桂园、旭辉集团、华夏美好、融创我国、我国金茂等五家龙头房企。为什么我国金茂要引进安全为二股东呢?

在金茂的布告中,展开配售事项及认购事项能为本集团扩张及弥补所需资金。展开我国金茂董事表明配售事项及认购事项以及引进安全会带来协作时机,以及在扩展该公司股东根底及本钱规划的一起,为我国金茂供给筹措额定资金的时机。

58安居客房产研究院首席剖析师张波向《商学院》记者剖析道,首要是金茂近期一再拿地,规划化驱动下关于资金的需求天然激烈,只依赖于债券融资很难满意需求,经过股权融资引进战略出资方能够更好协助企业展开。但本次触及比例很大,对原办理层结构会有必定影响。

值得注意的是,我国金茂近一个月以来一系列出售股权动作被商场质疑其遭到了资金承压的困境。

从5月份以来,我国金茂就连续出售和退出8个项目,其间5宗为出售,3宗为经过增资方法引进新的出资者。这8个项目中有赔本的项目,以及参加出资地价超出协作约好价格的项目。并且,有4个项目坐落北京和上海。

若所挂牌项目股权均按底价来算,我国金茂一次功能回笼资金超50亿元。

对此,业界有观念以为,我国金茂连续转让高价地项目或是为了回笼资金,以便进行“腾笼换鸟”,还有观念表明我国金茂在接近年中之际会集出售或有冲刺半年报成绩之意。

“首要原因是协作方的授价权与金茂不一样,超越了内部决议计划的授权价。”我国金茂CEO李从瑞在承受媒体采访时,对金茂在北京和浙江让出三块地股权的解说。

值得一提的是,我国金茂凭仗央企身份具有低于同行的融资本钱,一周内连发两债。

7月23日晚间,我国金茂发布布告称,经方兴光耀有限公司发行并由我国金茂担保的5亿美元于2029年到期的优先担保收据已完结发行。该笔美元收据的利率为4.25%,每半年付息一次,且金茂表明该笔金钱净额将用于未来一年内到期的中长期境外债款的再融资。

在这笔美元收据成功发行的5天前,7月18日,金茂布告称,其全资隶属公司上海金茂出资办理集团有限公司拟发行不超越20亿元境内公司债券,现已获得我国证券监督办理委员会核准。布告称,该笔金钱将用于偿还债款。

从利率来看,这家央企布景的公司显着具有着极强的融资优势。以美元债券为例,金茂此番发债票面利率仅为4.25%,但同行当下的均匀海外美元债利率彩神通下载-我国金茂折价配售股份,豪砸200亿元拿地,资金流存危险?现已攀升至10%,单个房企更高于15%。

鉴于这一优势,金茂拿地方面一点点没有遭到商场动摇的影响,毫不手软。

豪砸200亿拿地 偏心“地王”

华夏地产研究中心计算,本年上半年,我国金茂算计获得19块土地,耗资152.4亿元。假如加上7月3日斩获的南京G32地块,迄今为止,拿地耗资已超200亿元。

此前,克尔瑞发表2019年1-6月我国房地产企业新增土地货值TOP100数据显现,我国金茂新增土地货值652.1亿元,排名第23位。

7月3日,南京主城区迎来了2019年最大型的一次土拍,成交总金额高达240.3亿元,合计出让了7宗地块,其间一块被我国金茂以51亿元总价拿下。

《商学院》记者查询发现,我国金茂所获得的该宗地块坐落南京秦淮区红花大街南部新城NO.2019G32应天东街北侧(下称“G32地块”),共阅历129轮报价,成交楼面价2.97万元 /平方米,溢价33.07%,未来将建成一个超17万方体量的高级住所小区,保本价格4.5万元/平方米。

翻查金茂2018年报表,金茂在南京已有16个项目,未交给面积5772690平方米。最近还砸51亿元又在南京拿了一个地王,频频转让项目股权的我国金茂为何仍花巨资拿下G32地块?

张波以为,从全国楼市来看,五大城市群未来展开会更具优势,长三角群市无疑排名前列,从长三角城市群来看,构成子以上海主中心,南京、杭甬为辅中心的要点展开都市圈,因而南京在长三角中的位置不行小觑,金茂要点布局南京有着显着的地段考量要素。

以“拿地王”敏捷成名的我国金茂,在2016-2018这三年内,急进的我国金茂拿了不少地王项目,比方南京河西“地王”、深圳龙华“地王”和厦门翔安“地王”等,且这些“地王”项目均因地价过高在入市或去化时遭受各种问题。

2016年,当年我国金茂相同在南京河西拿了一块“地王”。2016年5月,金茂和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价分别为为37027元/平方米和36890元/平方米,现项目名为金茂府。2018年7月南京清晰房价定价规矩与地价无关,而不巧的是,刚建好的金茂府刚好卡在了南京河西板块3.5万元/平方米的新房限价上,详细开盘日期没有确认。

不同于河西金茂府的迟迟不开盘,厦门金茂悦则是赔本入市。2017年9月,我国金茂以20.91亿元拿下厦门翔安地块,折合楼面均价2.9万元/平米。而因为厦门限价方针,终究该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米。原计划以超越4万元/平方米出售,在2018年11月推出的翔安金茂悦,均价在2.8万元/平方米,低于楼面地Gagababa价。

相同,我国金茂在深圳的“地王”状况也不达观。2016年6月2日在深圳龙华区,由电建集团和我国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下的地块,楼面地价高达56781元/平方米,为现房出售试点项目,至今仍未入市。

就现在深圳商场环境而言,龙华金茂府的去化远景不并达观。更为为难的状况是,此前龙华有2宗地王均靠之后地王来“解套”,而该项目之后龙华再无新地王诞生。

2019年6月,深圳要推出5宗住所地块,其间龙华地块最高限价在4.4万元/平方米,更是杜彩神通下载-我国金茂折价配售股份,豪砸200亿元拿地,资金流存危险?绝了新地王诞生的可能性。换句话说,能拉动区域全体房价预期的“解套”地块并不会呈现。

一个严峻的事实是,按捺楼市热度的“深六条”出台,为了限制地王频出,土地商场也展开商品房现售试点(不能进行预售,必须在竣工并获得不动产权证书后才干以现售方式对外出售)。遭到限价方针影响,深圳新房价格上涨不多,而地王项目注定要高价入市才干回本,去化也成为难题。

财经评论员严进跃表明:这两年房子限价十分严峻,相关开发商需求防备后续限价所带来的出资失误等彩神通下载-我国金茂折价配售股份,豪砸200亿元拿地,资金流存危险?危险。

在楼市密布调控下,遭到限价影响,地王操作上有着资金压力。

短期资金承压 负债逐年上升

一方面活跃拿地,不怕地王,促进金茂跨入了千亿阵营,另一方面也导致了公司净负债率从2017年69%上升至2018年71%。

从资产负债表来看,金茂2018年度总负债约为1993.7亿元,较2017年1556亿元,同比增加24%。

事实上,我国金茂本年一季度成绩的确体现欠安。数据显现,我国金茂2019年一季度营收为23.89亿元,同比下降70.11%;期内净利润为3.66亿元,同比下降78.51%;归属于母公司所有者净利润3.37亿元,同比下降53.65%。

我国金茂的短期偿债压力指数高达1.31,远高于TOP50房企数据均值0.69,公司短期偿债压力较大。

依据年报显现,我国金茂2018年短期有息负债彩神通下载-我国金茂折价配售股份,豪砸200亿元拿地,资金流存危险?220亿元,而期内具有现金及现金等价物为213.24亿元,受限制的银行结余为44.58亿元,存在较大的短期偿债压力。不仅如此,2018年我国金茂的运营现金流净额为20.12亿元,缺乏短期有息负债的十分之一。

负载沉重,“地王”项目难消化,频频的项目股权买卖好像暗示,我国金茂正在按下高速展开的暂停键。

张波表明:金茂全体拿地的慎重度已显着提高,关于不达本身要求的项目选择自动退出,本年其已出让北京两个项目,但关于南京拿地王则显着看出了“急进”的一面,双面金茂好像在不同城市体现差异度十分显着,这在必定程度上也显现出金茂区域公司有着相对较大的自主权。在热门城市限价不放松的大布景下,南京的地王后续是否会有精彩体现,咱们也拭目而待。

对此,《商学院》也对我国金茂持续重视。